¿Quién paga las reparaciones de una vivienda en un contrato de alquiler?

¿Quién paga las reparaciones de una vivienda alquiler? La normativa genera muchas dudas y no pocos conflictos entre el propietario y el arrendatario. El artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que el inquilino puede pedir que se reparen todos aquellos elementos necesarios para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad convenidas. No obstante, hay diferentes interpretaciones sobre qué se entiende por «obras o reparaciones necesarias». En este sentido, la Sala 1ª del Tribuna Supremo ha declarado en distintas ocasiones que son necesarias «las reparaciones encaminadas a corregir desperfectos notables en la cosa arrendada que la hacen inservible para el fin pactado en el contrato» (STS 2 de junio de 1951), las obras «de conservación del techo de la casa objeto del arrendamiento en estado de servir para el uso a que se destina, subsanando los defectos de que adolece mediante las obras necesarias con el fin primordial de impedir filtraciones de agua» (STS 5 de octubre de 1951),«las indispensables para el disfrute de la casa» (STS 7 de noviembre de 1961), «las consistentes en el arreglo, renovación o sustitución parcial de alguno de los elementos componentes de instalaciones de conducción de agua y desagüe» (STS 30 de enero de 1970 EDJ 1970/44 ), y ello «ya proceda su necesidad del mero transcurso del tiempo, del desgaste natural de la cosa, de su utilización correcta conforme a lo estipulado o, en definitiva provengan de suceso con las notas del caso fortuito o de la fuerza mayor» (SSTS 9 de marzo de 1964 y 20 de junio de 1980 EDJ 1980/955 ), incluyendo «tanto las obras necesarias para prevenir un daño (conservación) como las obras que sean consecuencia de la falta de previsión anteriormente comentada (reparación)» (STS 5 de diciembre de 1989).

Así pues el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario, a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil, tal y como recuerdan en la página web de Legálitas.

A efectos prácticos, en caso de rotura en la instalación eléctrica será responsabilidad del arrendador pagar las obras de reparación y mejora eléctrica de la vivienda. Cuando la calefacción no funciona correctamente también será obligación del propietario cargar con los gastos que deriven de su arreglo. Si la avería se encuentra en las tuberías, también será responsabilidad del arrendador, a no ser que el técnico concluya que el problema está causado por un mal uso del arrendatario.

Desde la empresa Reparalia añaden que es obligación del propietario la sustitución y reparación de averías en electrodomésticos siempre y cuando no se trate de pequeños problemas relacionados con un piloto de luz o el filtro de una lavadora.

Pequeñas averías

Sin embargo, las pequeñas reparaciones correrán a cargo del inquilino. Aquí se incluyen averías de enchufes, rotura de cristales, cerradura o retoques de pintura en las paredes. Los expertos de Reparalia explican que la jurisprudencia establece que una reparación se considera «pequeña» cuando su coste sea menor a 150 euros. Sin embargo, el arrendador y el arrendatario pueden llegar a otro tipo de acuerdos en el contrato.

También se circunscriben dentro de las obligaciones del inquilino los daños o deterioro imputables a este o cuando la vivienda se haya destruido por alguna cosa que no sea achacable al arrendador.

Además, las facturas de luz y agua generadas durante una avería en grifos y cisterna son atribuibles al inquilino ya que este quien debe hacerse cargo de todo lo que puede medirse con contadores individuales. Los arrendatarios también deben afrontar cualquier desperfecto derivado del mal uso de la vivienda por su parte.

En caso de que el inquilino tenga que realizar reparaciones urgentes para evitar daños mayores o incomodidades graves puede exigir después el importe gastado al casero siempre y cuando le haya comunicado estas actuaciones de forma previa.

Por otro lado, si el casero tiene previsto llevar a cabo obras de simple mejora, el arrendatario estará obligado a soportarlas si su ejecución no puede razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento. Pero conviene puntualizar que el arrendador está obligado a comunicarle a su inquilino, al menos con tres meses de antelación la naturaleza, comienzo, duración y coste previsible.

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